全世界唯一赚钱的地铁公司———香港地铁，在经过6年的波折之后，终于在昨日成功将其赖以成名的“地铁+物业开发”模式落地深圳。昨日中午，港铁高调宣布，通过招拍挂的合法程序，以近20亿元的底价，拿到深圳首宗土地——— 龙华地铁4号线20余万平方米的上盖地块，这是港铁独特的运作模式首次成功挺进内地。

　　“如有利润与深圳共享”

　　昨日中午，港铁对外高调宣布成功竞得深圳地铁4号线龙华车辆段的一宗土地使用权。该地块编号为A 832-0853，用地面积约8.9万平方米，建筑面积约20.6万平方米，港铁旗下两家全资子公司———港铁轨道交通(深圳)有限公司和港铁物业(深圳)有限公司———联合以底价19.7715亿元拿下，楼面价仅9590元/平方米，这亦是深圳今年至今出让的首块不含保障房的居住用地。

　　港铁还透露，拟在内地成立一家项目公司，负责开发该地块。此外，在开发模式上，港铁可能邀请开发商合作开发，也可能以子公司和项目公司自行开发。

　　值得注意的是，港铁特别强调，如果该项目获得净利润，将与深圳市分享，用于支持深圳的轨道交通发展。换句话说，赚钱了就分钱，没赚就不分。这与深圳地铁的物业开发模式不同，后者作为国企，承担了建设一定量保障房的“任务”。

　　“地铁+上盖物业”模式挺进内地

　　长期以来，港铁以“地铁运营+上盖物业开发”的模式著称于世。但这种模式在内地却遭遇政策壁垒。2005年，深圳曾拟将地铁4号线沿线290万平方米的物业开发权交予港铁。但这一计划最终未获国家发改委批复，至2009年，该设想终止。

　　此间，作为国企的深圳地铁却开始效法港铁，于2009年1年内，以招拍挂方式成功获得三块地铁上盖物业的开发权，包括前海、深大北、塘朗山车辆段，其中前海地块建面高达141万平方米。在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业+保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。也因此，深圳地铁虽引入了港铁模式，但却后来居上。

　　在昨日，深圳以此前屡次卖地给深圳地铁的方式，将4号线上盖地块成功地卖给了港铁。在业内看来，昨天的地块成交，被视为双方对现行政策的成功突破，也最终宣告港铁的独特模式曲线挺进内地。

　　一名地铁内部人士称，因涉及专业，建设地铁而形成的上盖物业地块，本应由地铁开发。

　　■ 出让解读

　　竞买条件苛刻，疑似“定向出让”

　　然而，即便再有赚头，开发商们都表示“想要也够不着”，因地块对竞买申请人的主体资格设置了苛刻要求：要求在深圳拥有三年以上轨道线路的投资、建设、营运策划等经验，且有轨道线路及附属设施建设、运营的经营范围。联合竞买的，其中一家须具备上述条件。

　　如此设定，和曾公告出让的塘朗车辆段上盖的三幅地块类似。该三块地建面约54万平方米，捆绑挂牌出让，不接受联合竞买，并要求竞买申请人“具有地铁线路及附属设施建设、运营、管理及相关土地综合利用经营范围，并拥有建设1条以上(含1条)地铁的经验”。

　　“两块地竞买条件虽大同小异，但从细微处还是可见分别为深圳地铁和港铁量身定造的。”一家大型房企高层说。仔细对比，两者差别在于对轨道交通线路及上盖物业开发的经验上，疑为向深圳地铁定向出让的南山地块，只要求拥有1条以上(含1条)地铁线路的经验，而港铁地块，则要求拥有3年以上的相关经验，更暗示包含地铁上盖物业的开发经验。仅此一条，就非港铁莫属。此外，南山地块不接受联合竞买，而港铁地块注明“可独立或联合竞买”，也为初次在深圳拿地的港铁选择合作开发商开了绿灯。

　　■ 业内观点

　　港铁地块“大有赚头”

　　南都记者发现，此次挂牌出让的地块，为年内第一块不含保障房的普通商品房用地，“位置相对中心，而且没有配建保障房的要求，这样的地块在深圳已相当难得”。早在7月底地块出让公告发布时，就有多名开发商这么说。

　　历史资料显示，龙华最近一宗纯商品房的用地出让，要追溯到2007年3月30日，即是而今的金地上塘道，扣除保障房成本，实际楼面价最高达8000元/平方米。也就是说，时隔4年多才再度有商品房用地出让，地价比前度也只高不到2000元/平方米，业内人士普遍认为“不贵”“属正常”。

　　对比目前的龙华房价，业内更普遍指出，港铁大有赚头。距离港铁地块最近的在售楼盘潜龙曼海宁，目前均价约2.4万元/平方米，附近另一楼盘锦绣御园，均价也近2万元/平 方 米 。 “ 以 现 在 市 场 价22000元/平方米为基准，两年的开发期，港铁地块9590元/平方米的楼面地价，相当有赚头。”中房信克尔瑞深圳区经理余海洋说。

　　■ 新闻回放

　　6年波折，港铁如何“拿地”

　　事实上，港铁在6年前就已经获得地铁4号线沿线290万平米的物业开发权。然而6年来，港铁在香港赖以成功的模式，在深圳却走得异常艰难。

　　2005年5月，港铁与深圳市政府草签协议，港铁将投资60亿元建设深圳地铁4号线二期工程，并获得4号线全线30年的特许经营权。当时，这被媒体誉为CEPA实施以来深港首次合作的最大型基建项目。港铁还获得4号线沿线290万平方米的上盖物业开发权，分7年开发，建设2.9万套住宅和商住楼，收益预计超过15亿元。

　　当时，这被业界誉为“中国内地首次引入轨道交通和房地产开发相结合的创新模式”。但这一模式迟迟未获得国家发改委的批复，有知情人士透露，直接与港铁合作开发如此大面积的土地，“有可能涉嫌国有资产流失”。同时，与内地的土地政策也有直接关系。

　　4年后，深圳市政府公开承认，不再将地铁4号线的物业开发权打包交给港铁。当时港铁高层表示：“作为补偿，政府提供一定的财务支持。”对此，深圳市副秘书长赵鹏林解释，港铁模式有其特殊的土地政策，无法移植到深圳，“港铁在香港取得土地的方式是由政府无偿划拨，但内地所有出让土地都要经过招拍挂，尽管此前港铁已参与了深圳、北京等地的地铁建设，但其‘铁路(轨道)和物业综合发展经营’的模式并未落地”。至此，港铁模式中断。

　　“补偿”、“一定的财务支持”，直到昨日港铁拿到土地之后，才真相大白。深圳仍是通过土地来给予港铁支持，设计条件苛刻的土地出让门槛，将土地“合法地”卖给港铁。至此，港铁已先期拿到20余万平米的土地，最终宣告“地铁+物业开发”的模式曲线落地。

　　然而，港铁290万土地的开发承诺是否“打散零卖”？港铁是否有缘进行深圳地铁的三期开发？这，只能等待时间的检验。