3月23日晚，就即将于年底通车的深圳1号、4号地铁一期工程所带来的商业机会与资深财经记者董超文先生进行了交流，粗略整理以供各位参考。有关采访内容也已经在3月25日报纸的经济版刊出。

　　-地铁将交通时间标准化

　　地铁带来的变化表现在人们出行模式的多样化，与其它交通方式不同的是，地铁的运行时间将非常严格和准时，换言之，地铁开通后，乘坐地铁的交通时间将实现标准化，这对于上下班时间的计划是非常方便的，将影响人们的出行观念。

　　尤其是将固化地铁沿线上班族的交通行为习惯和交通路线。一旦交通行为固定化，那么在交通路线的几个节点上就存在商业机会，这就是地铁所带来的商机。研究地铁商机，必须研究乘坐地铁的市民的交通节点。比如地铁车站、站台等场所就具有很多商业机会。

　　地铁将引导更多的人流在枢纽地带聚集，而人流的交换会带来商机。地铁建设的每一个站点都会形成人流聚集的概念，只是商业的模式与传统模式会不太一样。同时随着商业聚集程度的提高，也会吸引周边的人流过来，商业与人流的互动会增加，这也是地铁的商机之所在。

　　-快速消费模式将兴起

　　地铁的开通将会为深圳带来众多的新的消费模式，扩大消费形态，特别是快速消费和简易消费模式将会兴起。

　　传统的服务行业大多趋向于社区服务，而地铁则不适合于大的商场，它更偏向于流动人口和快速消费。比如旅行业，地铁沿线将会现一些流动的旅游服务机构，乘客在乘坐地铁的过程中就可以定下旅游的行程。还有机票、火车票等服务点、流动的广告。还有专业洗衣店、冰棒店、书报亭、地铁音乐表演等一些我们城市文化中以前所没有的东西，这些都将随着地铁的开通而逐渐发展起来。

　　在国外，快速消费领域是十分发达的。美国有许多快速消费的地方，比如加油站就不仅仅是纯粹地加油，那里还有快餐、小人书等。目前深圳的这一消费领域太少。深圳目前的商业还仅仅局限于商业的上半部，可以说，地铁开能之后，商业的下半部就完善了。

　　同时地铁广告业也将出现，由于人流集中地铁广告的效果将引起包括房地产商在内的商家的关注。

　　-地铁商业必定是小商业，可考虑照顾下岗职工

　　地铁通车的同时，也是解决下岗员工的一个重要机会。随着地铁商业机会的出现，一些报亭、洗衣店、冲印店等简单消费模式也会随之而来，这为下岗职工就业提供了大量的就业机会。有关方面应该借着地铁通车的机会，进一步制订下岗员工就业优惠政策和措施，扶持下岗员工创业或就业。

　　-地铁是房地产的翘翘板

　　地铁对沿线远市区一端的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端(及其他未建地铁区域)的住宅需求则有稀释作用，在经济上的表现就是缩小沿线远市区一端与中心城区的房价差。由于深圳经济依然健康快速发展，因此，地铁沿线远市区住宅需求的释放不会以市中心的负增长为代价，而是远市区和市中心同时升值，但远市区的上升幅度较后者为快。

　　目前，深圳在建地铁的里程很少，需求受益区域相对于需求稀释区域要小一些，由于收益区与稀释区面积相比依然较小，因此受益区受益程度要明显得多，而稀释区稀释程度则并不明显。

　　所以，不能简单地认为地铁的开通将提升深圳平均房价。当然要声明一点，以上推断是相对的，其前提假设是在不考虑其它变量因素的条件下。

　　根据以上推断，如果针对地铁建设进行房产投资的话，选择远市中心的房产其实更有潜力。直白地说，地铁有利远市区而不利市区住宅。

　　-地铁对中心区商用房产是好消息

　　但另外一方面，由于地铁的建设，地铁两端的土地价值(当然也包括沿线各站)都会增加，因为地铁的投入可以视为人们对土地的改造投入绝对增加，上面分析了地铁对于住宅的影响，其实地铁在影响住宅的同时也在影响着商业楼宇、写字楼的需求面，市场自动会按照最大效用原则配置土地资源。

　　在地铁沿线远市区一端住宅需求增加的同时，地铁市中心一端将是商业楼宇、写字楼和公共需求的增加，所以，对于中心区的写字楼，这不失为一个好消息。

　　-购房不必“唯地铁是瞻”

　　根据规划，深圳将按照“三条轴线、三个圈层、三级中心、九个功能组团”的城市布局结构，规划全市全长363公里的轨道网共有13条轨道线组成，轨道交通将占公共交通份额的40～50%。到了这个时候，“地铁物业”是否还能成为一种绝对优势值得商榷。因为到那时，“地铁物业”只是一种相对优势，而同时“不靠地铁”将成为一种相对劣势。

　　房地产升值的根本原因在于土地的稀缺性，而快捷的交通将使城市可供居住的区域成倍扩大，那么可以认为所有能够扩大城市有效居住区域的因素都将扩大房地产的有效供应，从而对房价的长期走势产生影响。

　　随着深圳地铁建设速度加快，地铁2期工程规划已经确定，2004年年底就将动工，远市区与中心区的这种释放与稀释效应将呈现递减趋势。所以，目前购房者也完全没有必要以一期工程为马首，因为这样一来，为提前享受地铁好处你将比后来者多掏出银子来，在经济帐上是不划算的。而根据地铁规划，选择在还未开建地铁的沿线购房在经济上无疑是一个比较明智的选择。

　　“地铁物业”对公寓、商业、写字楼、公共场所永远是一种优势，但对于高尚社区而言，过于亲密地铁也是没有必要的。在市场博奕中，任何事物都有始有终。当地铁不再成为稀缺时，它的相对价值就将大大稀释。当然，要达到这种购房不看地铁的境界，还有很长很长时间的路要走。而我们的生命能否等待这么长的时间呢？所以建议地铁要看，但不一定看眼前。