地铁的开通为东门聚集了一批中高档次的消费者

      据南方都市报消息：2003年10月东门步行街改造完成后，东门商圈已然成为集购物、休闲、旅游、观光、饮食等多功能为一体综合性的商业地区，商业繁华程度无出其右，但盲目扩大的商业规模使得商铺空置率越来越高。就在风华没落之际，地铁的开通重新为东门商业带来蓬勃生机。

 
　　商圈概况

　　名称：地铁东门站商圈

　　规模：日均客流量30万人次，节假日达50万人次，年营业额达45亿元。

　　范围：北至立新路，南至深南东路，东至东门中路，西至新园路。

　　商业构成：

　　A.零售商业：茂业百货、旺角购物中心、九龙城、越港商业中心等；街铺、骑楼、精品店、专卖店遍布该区。

　　B.娱乐休闲业：人民公园文化宫、儿童公园、深圳戏院坐落其中；歌舞厅、夜总会、酒吧、舞厅星罗棋布。

　　C.酒店业：星级酒店7家，宾馆18家，如深圳迎宾馆、大江南酒店等。

　　D.各式各样的快餐店、大排档和大型酒楼比比皆是。

　　业态不合理阻碍发展

　　地铁东门站商圈目前经营服装鞋包和小件商品的店铺约占九成，大型综合性百货亦存在经营范围雷同、商品种类相似的问题。商场定位不清晰，整体档次较低，商家各自为战，难以形成规模，阻碍了东门商业向高端发展。

　　大型百货的竞争在逐渐加剧，茂业百货、天虹商场、太阳广场等大型百货商场至今仍局限在价格战的低端竞争状态。“东门商业业态比较简单，重复性强，制约了商铺租售价格的攀升。”中原地产罗湖区区域经理徐文侠认为，由于经营产品无特色，商场定位模糊，缺乏严格的功能划分，导致无法成功地将人流引导上楼，二楼以上商铺空置严重，提升物业铺位价格的困难很大。

　　记者发现，东门一带缺少主导产业与商品，更没有任何高科技产业，是一个商业、居住混合区，不论是资金流量还是总体消费水平都比较低。这些严重阻碍了东门铺位的价格提升。徐文侠表示，只有导向专业市场、品牌市场、特色市场，或新的创意市场，形成人气，才有可能提升铺位价格。

　　地铁回暖东门商业

　　深圳市政府重点工程——地铁出入口“老街站”接壤东门西入口；而东门西广场则紧挨着地铁出入口兴建。俗话说：“地铁似龙脉，财源如水来”，巨大人流已经带来无限商机；而铜锣湾·八达商城等众多商家和中高档商厦，更是奠定了东门西入口的商业繁荣基础，改写东门“东热西冷”的商业格局。

　　东门地段的商业街铺一直存在东、北片热而西、南片冷的现象，八达商城、南塘商业城在地铁开通前很难招商。“西南面商业中一楼的临街铺位仅售100元/平方米，内铺的价格竟然只卖到每平方米几十元。”徐文侠称，这与东北片区动辄8万元/平方米的售价有天壤之别。地铁出现后，不仅临站口的商铺租售价格提高，整个东门地区都受到地铁的利好。中原地产刚成交了中域商城一套48平方米的商铺，售价为520万，平均1万元/平方米。徐文侠表示，东门片区商铺总体价格上升了5%—10%，有部分从住宅投资转过来的投资客也看好东门商业，铺位火热不可避免。由此，铜锣湾·八达商城、金世界商业中心、太阳广场、西华宫及南塘商业城等组成的商城群，将彻底改写东门商业格局。

　　□商家有话

　　“东门商铺回报率在7厘左右”

　　商家：刘先生，香港人，茶餐厅老板

　　本来我在香港投资了多间物业、商铺，去年刚在东门“旺角”商厦一楼买了一间约20平方米的商铺。对比两地投资收益，东门的投资回报率要高于香港。在东门投资商铺，只要“地头”稍好，回报率在7厘左右。

　　香港近几年经济不景气，我一直考虑在深圳特别是在东门“加码”投资。但由于东门现在基本没“铺”出售，找到一间“旺铺”还是很难，前两天刚买下了九龙城商场面街约80平方米的商铺。在东门这个黄金商圈，只要经营得法，地铁站商铺多数会增值，但自己做肯定比放租的利润大。

　　“将会吸引中高档消费者”

　　商家：杜先生，某鞋城负责人

　　地铁开通对于东门商圈的机会是巨大的。一直，交通、停车问题是困扰东门发展的顽疾，地铁的贯通打破了地域限制。今后消费者可以更方便地通过地铁到达东门购物。由于地铁节省了时间，消费者将拥有更多购物及休闲时间。

　　相对于大卖场来说，聚客能力和客流量将继续放大，卖场的消费群档次将得到提升，东门商圈精品、高档品牌的市场将扩大。而且，地铁的开通能吸引一批适合中高档商圈的消费者，其中包括大量来深消费的港人和市内的中高档消费者。