深圳地铁7月招商投资者不是“有钱就行”

　　“我们能不能投资地铁商铺？该和谁打交道？”面对令人垂涎的地铁商业蛋糕，潜在投资者迫不及待地发问。

　　对此，专门负责地铁内广告、商业物业、地铁盖上物业等资源经营的深圳市地铁有限公司资源开发分公司有关负责人表示，深圳市地铁商业规划及基本经营策略已初步敲定，目前还在进行最后的论证筛选，有“大包租”和委托中介代理两种方案备选。预计今年7月初开始对外发布招商招租信息，7月中旬收集完投标者资料后正式开始招商。

　　两套招租方案各有千秋

　　按照初步方案，深圳地铁商业规划将有两种经营策略备选。所谓“大包租”，就是与有实力的商业经营公司合作，一次性将地铁商业包租给一方运营，地铁公司只负责收取租金。目前，国内大中城市中只有南京地铁采用这种模式，将其地铁商业包给苏宁集团，合同期十年，租金1.2亿。这种方式的优点是回报稳定、风险较小，但是不利于地铁物业价值最大化。对于地铁公司本身来说，也难以培养自己独立的商业管理队伍。

　　广州、上海等城市最初则是选择委托知名房地产中介代理招租的方式。深圳地铁资源开发分公司商贸部负责人王伟忠介绍，这种方式主要是委托业内有长期招租经验的知名房地产中介代理招租，利用他们积累的客户源，甄选有实力的经营者进驻。

　　按照“行规”，中介会收取前3个月的租金作为其代理费，并在前半年协助管理。半年后即由深圳地铁资源开发分公司全权收租经营。其好处是风险不高，而地铁商业的资源有机会得到充分的开发利用，也有利于培养地铁公司自身的商业队伍。这是他们比较倾向选择的一个方案，但是最终结果如何，还需假以时日才能确定。

　　投资者不是“有钱就行”

　　深圳市民对地铁商业的前景期望很高，到目前为止已经有很多公司或个人前往地铁资源开发分公司咨询投资事宜。地铁商贸部负责人王伟忠表示，现在谈具体事宜仍为时尚早。如果届时确定由房地产中介代理招租的方案，地铁公司将要求入驻者有一定实力、规模及相关从业经验，并能提供运营成功案例，而不是“有钱就行”。毕竟，保证地铁商业的经营状况相对稳定，才能最大程度维护深圳地铁整体形象。

　　深圳地铁有限公司常务副总裁胡剑平博士在第二届中国消费品采购大会“地铁对商业的影响”专题论坛上透露，深圳地铁选择零售商标准有4条：处于行业前列；实力较强，信誉优良；连锁经营；通过ISO9000质量认证。选择发展商的标准也有4条：具有成功的商业开发经验；拥有优质商业资源；实力雄厚，信誉优良；能够提出令人信服的发展计划。

　　地铁商业要有适应期

　　早在去年，深圳地铁就委托综合开发研究院承担了地铁商业开发专题调研报告，历经4个月初稿才面世。在建设阶段就请专业研究机构提出地铁商业资源经营的解决方案，首开国内地铁运营之先河。

　　根据规划，深圳地铁一期商业按面积分为大中小三种类型。面积最大的是岗厦至会展中心区间(岗会区间)，约11000多平米，市民中心站地下独立层面积也有约3100平米，这两个将作为“站厅相连的地下商业街”；面积在1000多平米的“站厅内中型商场”物业主要分布在大剧院站、会展中心站、世界之窗站三个站。其余的“站厅内零星商铺”物业分布在19个地铁站中除市民中心站和皇岗口岸站以外的17个站厅。

　　综开院企业与市场研究中心主任、著名商业专家刘鲁鱼是该课题组的组长。他透露，站厅内零星商铺圈定即时性消费服务，这是放之全世界地铁皆准的。设定业态包括报刊、冲印、点心、零食、鲜花、干洗店等便利型店。由于这种商铺地理位置特殊，在站厅内直接牵涉地铁运营，一般需要地铁公司参与经营管理，且对经营者的规范程度要求较高。深圳地铁资源开发分公司商贸部负责人表示将在以上备选业态中选择5种，17个站厅所有商铺实行连锁捆绑式招商，选择有实力的连锁企业实行连锁经营，统一标识，统一形象，统一管理。

　　刘鲁鱼表示，除站厅零星商铺以外，个人投资者在其余的地下商业街和地下商场较有发展空间。至于在哪里做什么生意比较赚钱，则依地铁周边顾客群和人流量而定，一般地铁商铺都需要三五年时间调整和适应。但有一点是肯定的，地铁生意必须要有特色。

　　据深圳地铁资源开发分公司商贸部负责人透露，首批地铁商铺签约期初定为3年，3年后原租户有优先续约权，价格则须依具体情况而定，可参照地面商铺价格。