摘要:结合目前西安市城市发展规划与城市轨道交通发展现状,通过对国内外城市地下空间开发利用的调查分析,提出了西安市开发利用地铁车辆段与停车场地下空间,建设大型地下商业的总体思路。

 

关键词:地铁建设城市经济开发利用地下商业

 

      目前,世界上许多发达国家及我国许多大城市在开发利用地下空间方面都取得了良好的社会、经济及环境效益。发达国家的情况表明,人均国民生产总值达到500美元时,开始大规模发展地下空间,从500美元增长到1000美元,地下开发平均值为50,从1000美元到2000美元,平均开发强度为80,达到高潮^[1]。根据我国的城市发展现状、经济发展前景及综合国力,在今后的城市建设中,大规模开发利用地下空间是切实可行的举措。西安市是一座历史文化名城,为了保持古都风貌,城市发展受到一定限制,此种情况下,开发利用地下空间尤显重要。如何科学地、系统地制定地下空间开发利用规划,合理地开发利用地下空间是摆在西安城市建设工作者面前的一个重要课题。

 

1   西安地铁发展前景

      2006年9月28日,随着西安地铁二号线行政中心站的开工,标志着西安地铁建设全面启动,这是西安有史以来最大规模的一个城市基础设施建设项目,意义重大。2009年6月25日国务院正式发布了《关中—天水经济区发展规划》。《规划》提出,将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”,西安成为这次“西三角经济区”规划的核心。据此,西安提出了打造国际化大都市的规划,规划到2020年西安城区面积将达到800平方公里,人口1000万,同时地铁线网规划也将进行修编,与此同时为西安地下空间系统化发展创造条件。地铁系统的建立对商业环境布局起着导向的作用。而地铁换乘枢纽站有效连接城市空间,使地上、地下空间延续一体化的特点,为地铁物业综合开发带来了商机。地铁站与周围地下空间相通,提高了地下空间的可达性和使用价值,促使周围土地开发多层地下空间。由于商业对可达性的要求较高,地铁站周围地区设有地下商业层的建筑明显多于其他地区。在物业发展方面,利用地铁枢纽站所带来的地价上升的优势,对地块进行充分的综合性开发,将物业开发的回报补偿作地铁建设资金,从而减轻政府对地铁建设投入巨大资金的负担。

 

2   地铁车辆段与停车场地下空间开发的优势

      西安地铁车辆段与停车场的地下商业开发有一定的优势。第一,车辆段与停车场大多设在已规划建设的城市新区中心地段或未来的城市副中心,这势必将与未来的地上商业中心一起形成立体商业布局。第二,大多数车辆段停车场为换乘点或一、二期节点,这将使地铁线网与地面交通形成立体交通网,解决了商业的交通需求。第三,车辆段停车场亦可在上盖绿地广场的同时开发地下空间,不仅使市民有地面活动空间,同时可以达到休闲、购物的目的。第四,车辆段停车场占地面积大,很容易做出规模,同时也有相应的空间做出特色。第五,大多城市都在大搞车辆段停车场上盖物业开发,充分考虑地下空间开发,不仅可以避免由于上盖物业因轨道的干扰造成柱网布置难度大,从而容积率大大降低,或勉强布置又使得轨道间距加大,同时扩大用地范围。如果做成上盖绿地,或者局部上盖物业,不但解决了厂房式建筑对视觉造成的不适感,美化环境,同时达到地铁物业开发的目的。

 

3   如何做好地铁车辆段与停车场的地下空间开发

      从国内地下商业街成功或不成功的典型原因进行分析,总结国内很多城市地下商业街比较好的成功案例,大体有以下几种:第一种是国际化特大城市的地下商业街比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展程度的重要标志;第二种往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功。如深圳地铁、香港地铁周围地下商业发达。第三种往往地上商圈发展比较发达,才能将地下商业街带动起来。第四种特色突出的比较成功。特色是地下商业街成功的条件,目前在国内成功的地下商业街的定位十分有特色。开发定位是地下商业街成败的关键,一条地下商业街定位脱离不了区域环境、经济发展、人口资源、消费水平、市场机会等,也脱离不了项目的自身优势。西安将规划建设国际化大都市,车辆段停车场处于地面交通与地下轨道交通的立体交通网中心。因此,第一、二、三种情况西安均可满足。现就以下几点着重阐述如何做好地铁车辆段与停车场的地下空间开发。

3.1加强地下空间的环境设计

      地下商业街是城市经济发展与城市商业用地紧张的矛盾产物,它不仅要满足人防功能的要求,而且也是地面商业系统的延伸,必须满足商业功能的要求,如光、热、声音、空气等诸因素都直接影响着购物环境的好坏。如果这些条件与地面商店相差过大,就很难吸引人流到地下购物。另外, 从人的角度考虑,人是世界的主体,地下商业街的环境设计应当满足人的生活环境和心理环境的需求,使人们愿意在这个环境中活动。因此地下商业街的环境设计应当考虑以下两方面的问题。

3.1.1出入口的设计

      地下商业街的出入口是人们最先和最后接触的部分,它往往能给人留下很深的印象,直接影响人们进入地下空间的兴趣与便利性。入口的设计要具有易识别性,又要与地面周围环境谐调。例如,哈尔滨的地下商业街入口设计采用下沉庭院式商场内部入口方式,在主要大街上设计有简单、醒目但规格并不大的标志,使人很自然地进入地下商场。西安钟鼓楼广场也借鉴了其他城市的先进经验,采用了下沉式广场兼入口的形式,既不影响地面通视,又将人流很自然地引入地下,使地面环境和地下商业很自然地结合在一起。出口的设计也是很重要的一环,首先,它必须要有易达性。在一个几乎没有窗户的内部环境中,人们方向感通常会受到损害,失去方向不但会影响地下街的人流顺利通过,还可能增加某些不便,增加人们的一些消极联想。因此,在适应地下商业街内部环境设计的前提下,应尽可能地多做明确的路标、方向标志灯等,使顾客轻松自在的行走购物,而不至于迷路或产生消极感。对于出入口的设计,应充分考虑与城市特色相结合、与地面建筑物浑然一体,既反映城市风貌,又具有易识别性和易达性。

3.1.2内部环境设计

      地下商业街的内部环境设计除了创造吸引人的环境气氛外,还要特别注意消除可能产生的消极心理作用,如幽闭、恐惧、失去方向、缺乏景观、缺少刺激,以及黑暗、潮湿、阴冷等有关地下室的联想,它应该达到愉快、安全、有序的气氛如同在地面大商场中购物,这就要求内部的空间大小、光照强弱、色彩明暗都有一个合适的尺度,应在有限的地下空间中尽量保持商业街的宽敞有序。可在大厅内、人行通道设置方向标志灯和应急照明设备及光线色彩协调的一般照明灯饰给人以温馨舒适感。另外材料、通风、温度、湿度也直接影响着环境的好坏,应在厅内装设烟雾、温度等监测和调节装置,同时设置防火、防震设备,做好安全预防工作。据调查分析:地下商业街合适温度为22℃±7℃,湿度为50%～80%范围内,风速应保持在0.5～1.0m/s的水平,平均照度300Lx～700Lx^[2]。日本、加拿大、德国、法国、瑞典等国家的许多大城市中的地下商业街,为保证内部舒适的条件,都制定了相应的环境标准,并采取了各种措施。西安地铁在今后的地下空间开发利用中,也应该对地下的环境标准有所规定,尤其是商业街、餐饮、娱乐场所,改变人们对地下空间的不好印象。

3.2建设有特色的大型地下商业

3.2.1将地下商业开发做出特色

      (1)地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析,地上、地下业态的错位整合。

但凡经营业绩好的地下商业街,都是与地上商业业态整合较好的特色商业。大凡经营不好甚至关门的地下商业街,绝大多数都是与地上建筑物业态不整合的人防设施。石家庄火车站、人民广场、青岛火车站地下益群商业街,都属于这类地上人流如织、地下门可罗雀的不整合地下商业街。这其中有个简单的道理,就像在殡仪馆地下建造一座婚礼商业街一样不整合,肯定经营不下去。火车站虽不是殡仪馆,但来去匆匆的旅客,能有心思悠闲逛地下商业街的占不到百分之一。而北国逛商场的客流中80％的人很自然的走到地下看看。

地铁出站口的地下商业街,大都不愁经营不好,因为交通必经之地,来往的客流中百分之十的人顺便购物,就可以维持其经营业绩,而且商品结构不断优化,吸引旅客自愿消费。能够把大批过客的潜在消费激活。激发游客的消费冲动,调动消费方面的流动偏好。

      (2)地下商业街的业态与品牌定位。品牌忠诚,培植消费目的地。

有些区位不一定很好的地下商业街, 也能很红火。特色、品牌、认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街,可以成为中高端消费者购物目的地,也能红火。

因此,我们可将地铁车辆段停车场的地下商业和特色品牌、认知度以及地下商业综合体整合在一起,建设“地下王府井”,“地下南京路”,借助地铁的交通优势,人防优势打造特色地下空间开发新模式。如广州建设的时尚天河商业广场,打造全新模式的景观体验式购物场所。该商场的30多个街区都设有不同的主题,将引入绿树鲜花、小桥流水等各类生态景观,打造更舒适宜人的购物环境;甚至还将营造出星光大道、广阔星空、海洋等各类时尚味十足的特色景观。

3.2.2打造超大型地下商业航母

      西安目前还没有大规模的大型地下商业,仅有的钟楼世纪金花,建筑面积(地下两层)3100 0m²,其他的地下商业也是超市附带的地下一层或两层,而且仅是单一的购物广场,规模都比较小。地铁车辆段与停车场大多占地在150亩～300亩左右,这样的规模做成地下商业,仅一层就可以容纳整个开元商城。在这么大的面积内,可容纳若干个广场、几百家店铺和许多餐馆、酒吧、咖啡店。店铺可出售名种商品,从日常生活用品到高级装饰品,从现代电器到名贵古董等,凡是地上有的地下大体俱全。地下商业街可兼有商业中心、地铁中枢和游览三大功能。亦可做到地下商业街中道路纵横交错,曲折有致,路心有花圃,店前有树木,交汇处有群雕,拐角必有喷泉,甚至可做小桥流水、飞泉瀑布等景致。除此之外地下商业街,应将光电技术与建筑艺术综合使用,使艺术与商业产生了完美的结合。想必这样的地下商业应该是门庭若市。

 

4   结语

      总之,地下商业街是城市建设的重要方向,是开发利用地下空间的重要一环。地下空间应在符合城市总体规划,协调城市多种功能系统,促进城市经济积极健康发展的前提下做到合理开发利用。

地下空间开发的同时应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则,坚持社会效益、经济效益相结合,全面考虑市政设施、交通、商业服务以及居住、仓储、防灾等多方面系统功能的要求,明确规划地下空间可开发范围,合理布置相应系统设施,协调地下空间各项系统设施的功能。同时,也要注意地上、地下相关联的系统衔接,使地上、地下浑然一体,完整有序,形成整体化特色化的商业网络。

 

参考文献

[1]任志远.地下空间规划的原则与内容

     [J].城市规划,1997,1(1).

[2]曹宏.城市地下街的内部环境设计[J].

     城市规划汇刊,1993,3(2).