地铁上盖物业设计探讨
摘 要:简要介绍了地铁上盖物业的发展历程、开发模式、规划设计原则等内容，结合某地铁车辆段综合体概念方案设计投标项目，就地铁上盖物业设计进行了探讨，以期指导实践。
关键词:地铁，地铁上盖物业，规划设计，建筑设计
1 概述
近年来，地铁作为高效、快捷、安全、舒适的交通工具在越来越多的城市兴建运行; 已逐渐由单一线路发展为地铁网络，与地面公交系统组成多层次的立体交通体系，为城市居民提供了更加便捷的交通服务。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下，如何使地铁盈利，如何提高土地的利用效率，发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。
2 地铁上盖物业发展历程
地铁上盖物业的概念来源于我国香港，是对在地铁线出入口附近建设起来的商业住宅物业的统称。
中国香港是世界上人口最稠密的城市之一，由于用地紧张，香港的各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体———真正意义上的地铁上盖物业。在众多的地铁上盖物业中，青衣城( 盈翠半岛) 、汇景花园、新翠花园等是非常典型的。它们都具备相似的特征: 底层是换乘公交车站或者铁路站，与之相连或上面二层至三层为商业建筑，在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑，中间是居住区中心花园。其中新翠花园为 1988 年、汇景花园是 1991 年、青衣城( 盈翠半岛) 是 20 世纪末建成的。
新翠花园位于柴湾地铁终点站，整个建筑群由 6 幢高层住宅和 3 层裙房组成。裙房的底层由商业空间和小巴车站构成; 二层的主要功能空间是轨道站体部分，商业空间毗邻而建; 三层是轨道部分和相邻的商业设施。整幢楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧邻而建的，裙心的屋面是住宅的中心花园。住户由设在裙房的电梯到达裙房的屋面，再进入到各栋大厦的底层门厅。
汇景花园是地铁蓝田站上盖物业，整个建筑位于两山之间，下面还有快速路( 鲤鱼门道) 通过，交通结构非常复杂。地铁线平行巴士换乘站，通过二层空间实现联系，上面是一层商场，以零售、服装为主。住户可以通过商场的入口穿越商场抵达屋面的花园，也可以通过场地西南角的地铁出入口进入居住空间。居住建筑是两排东西向排列的二十多层的住宅，每栋住宅的入口都在架空屋，与花园相连。汇景花园还肩负着交通枢纽的作用，度层有近十条线路的巴士在这里与地铁换乘，地铁站出口通过室内的“十”字形架空天桥到达巴士站，十余条巴士的车站斜向平行设置，天桥上的行为可以通过单独的楼梯到达每个巴士站。地铁站还辐射出多条步行路与附近的丽港城、康田苑相通。这栋高度集成的综合建筑群给人们提供了很大的方便，每天有大量的居民通过这里出行，游客在清晰的交通指引牌的帮助下也不会失去方向。
众所周知，地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程，地铁盈利是普遍存在的难题。在全球众多有地铁的城市中，我国香港是少数地铁盈利的城市之一，其盈利原因主要得益于地铁城市轨道交通与其沿线土地的联合开发。香港地铁的成功，与香港地铁建设和城市规划的紧密联系是直接相关的，坐落在地铁线路上的地铁上盖物业更是地铁产业和房地产市场紧密协作的成果。
地铁上盖物业与地铁经营的互补，使地铁建设运营实现了良性循环，可谓一举多得。地铁沿线的上盖物业集中开发是对沿线地块再一次立体整合，为城市建设增加了本已稀缺的土地资源，提高了集约用地水平，促进了土地资源精细化管理。由于地铁具有高效、快捷、大运量、按时抵达的优势，不仅使得地铁车站成为一个个城市生活节点; 地铁上盖物业的开发兴建，更令车站站点周边上盖物业发展成为集办公、商业、娱乐、餐饮、居住等功能于一体的城市复合型功能区。地铁上盖物业的发展，增强了城市活动的强度，提升了城市活力，更新了城市的功能结构，带动了城市经济的发展。统计数据表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。
3 地铁上盖物业开发模式
根据地铁公司与房地产开发商的合作关系，其开发模式主要分为:
1) 地铁公司自行组织开发: 地铁公司统一运作地铁沿线的物业开发的全过程，所得利润与所遇风险均由地铁公司独自承担。
2) 地铁公司与开发商联合开发: 地铁公司提供用地，开发商提供资金和开发经验，并负责具体操作，双方按协议规定分享增值利益; 地铁公司得到的开发利润转化为地铁的建设投资。这种模式为香港地铁运作模式。
无论采用哪种模式，都需要地铁公司在建设前期完成沿线物业的土地资源的开发权; 由于国内地铁上盖物业开发还处于探索阶段，缺乏相应的规章规范，其涉及的土地使用及合理利用等问题，须与国土、规划等部门反复协调沟通。
4 地铁上盖物业的规划设计
地铁上盖物业的规划设计应在符合城市总体规划前提下，以人为本，满足其功能多样性对空间的不同需求，实现城市空间尺度的变化和统一，将环境绿化与建筑景观相互穿插与融合，做到与周边环境有机结合，塑造和谐统一的城市空间形象。
在对地铁车站站点为载体进行的上盖及周边的物业规划设计时，应把握好以下原则:
1) 地铁站点 100 m 的核心范围内尽量布置商业设施及高密度的商住综合楼; 2) 地铁站点 100 m ～ 300 m 范围内可适当提高住宅用地及办公用地的比重; 3) 地铁站点周边 300 m ～ 500 m 的用地范围内以住宅开发为主，并有良好的配套服务，使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、商业、办公、娱乐等功能的城市综合体; 4) 地铁站点 500 m ～1 000 m 范围内以居住用地为主。
5 地铁上盖物业的建筑设计
地铁建设在工期、技术、安全、质量和管理等方面都存在特殊性，而上盖物业的开发与地铁建设密不可分，牵一发而动全身; 在地铁设计施工各阶段上盖物业的结构预留和基础工程的提前进行已成为地铁上盖物业建设是否实现的关键因素。而地铁上盖物业的建筑在规划、建筑结构技术、设备要求等方面相对于没有地铁的建筑要复杂的多，这就要求建筑设计前期必须介入，使轨道设计与上盖物业设计同步进行，协调到位。
在地铁上盖物业的建筑设计中，应充分考虑以下因素:
1) 充分考虑环境因素，突出环境优势，妥善处理地下空间、地平面和建筑物的关系，体现地铁上盖物业独特的建筑魅力; 2) 在地铁上盖工程技术限制的范围内，选择科学合理的结构形式，实现建筑体型的变化和统一; 3) 注重居住区的私密性和商业商务区的开放性充分考虑环境因素，突出处理好不同分区间的衔接过渡; 4) 强调功能分区的动静分离，功能空间的布置应错落有致、变化丰富、和谐统一; 5) 地铁上盖的建筑造型，应考虑到整个建筑群的独特性、丰富性及完整性，既要体现建筑群统一大气连贯的整体风格，又要强调建筑单体富于变化、细节丰富的个体形象; 与周围环境协调统一，在和谐中寻求变化; 6) 坚持低碳性，积极引入低碳理念，将地铁上盖物业打造成节能环保的低碳建筑、绿色建筑。
6 工程实例
某地铁车辆段综合体的地块为占地面积 50 hm2三角区域，建筑面积 103 万 m2，该地块要求涵盖地铁控制中心车辆运营库、检修库、综合维修大楼等地铁功能建筑群，同时通过建筑手段使土地资源的价值最大化，使该地块发展成为集轨道交通换乘、轨道交通停保养、商务办公、商业购物、生态居住等功能于一体的城市复合型建筑群。
在该项目概念方案设计投标过程中，依据以上描述的设计原则，对该地块整体布局如下: 在保证地铁功能用建筑群相对独立以利于使用及管理的前提下，综合体采用放射性布局，靠近地铁站点 100 m 的核心范围布置两栋大型商业及商务建筑，两栋建筑形体取自中国古代太极图案，体现既富于变化又和谐统一的建筑风格; 地铁站点100 m ～300 m 范围内布置多栋高层写字楼及居住建筑群，写字楼所占比例60%～80%; 地铁站点周边 300 m ～500 m的用地范围内以高层住宅建筑群为主，配有良好的文体、教育、娱乐、餐饮等配套服务; 地铁站点 500 m ～1 000 m 范围内布置多、高层居住建筑群，以多层高档住宅为主。交通部局则通过立体的方式使人车分流，避免不同部分的车辆相互干扰; 该地块的环境绿化设计与建筑景观布置相互穿插、融合，与周边环境有机结合，塑造出环境优美、和谐统一的城市区域空间环境。
7 结语
在城市发展区域扩展的进程中，随着地下轨道交通网络建设规模的快速增长，城市可利用土地资源的有限性使得大力发展地铁上盖物业的趋势在城市建设中越来越明显。在地铁上盖物业的设计过程中，需要吸收借鉴成功经验，在实践中不断提高设计能力，完善地铁上盖物业设计。
参考文献:
［1］ 深圳市地铁有限公司． 深圳地铁一期工程建设与管理实践［M］． 北京: 人民交通出版社，2007．
［2］ 中国国土资源报． 深圳首次出让地铁上盖物业用地使用权［N］． 2008-07-08．
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