【摘 要】本文以北京地铁四号线和八通线为例，从时空两个方面研究了轨道交通在规划建设前后对其沿线住宅价格的影响。作者利用实际调查收集到的这两条地铁沿线 3km 范围内的 1200 个住宅项目的均价数据( 1998 － 2009 年) ，利用空间自相关分析和波谱分析度量了轨道交通对其沿线房地产价格变化的影响程度、该影响随时间的变化与空间距离的衰减的变化规律和“有效半径”，以及两条地铁线路建成前后对其沿线房地产价格影响程度之间存在的“分市场效应”差异，并提出相关规划建议。

【关键词】轨道交通; 沿线住宅价格; 分市场效应; 有效半径

 

      城市轨道交通是城市公共交通的骨干，它具有节能、省地、运量大、少污染和安全等特点，符合可持续发展的原则，特别适应于大中城市。城市轨道交通种类繁多，按照用途可分为城市铁路、地下铁道、轻轨交通、城市有轨电车等，本文中所提到的轨道交通具体指的是城市地铁线路。

      根据国家发改委提供的资料，在“十五”期间，我国城市需要建设的轨道交通线约为 800km，投资规模将达到 2700 亿元。目前，北京市市政府规划“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络的蓝图，交通累计运营里程达 276km，轨道交通已成为北京公共客运的骨干力量( 如图 1) 。到 2020 年北京轨道交通运行里程将达 700km，形成四通八达的连接各卫星城的地铁网络体系。北京市轨道交通在建设伊始，就成为沿线区域房产价值提升的一大亮点，尤其是对于一些原来轨道交通缺乏的区域，城市轨道交通能够提高沿线土地的开发强度，推动沿线经济的繁荣与发展。一般说来，去除市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来 8% —20% 的上涨; 轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温，平均会有 300 元 /月 － 500元 /月的上涨( 数据来源: 中国指数研究院《北京市轨道交通对沿线区域房地产价格影响研究》报告)。

      城市地铁建设已成为国内外各个城市快速发展的依托和必经之路，近年来，随着城市化进程的加快，中国城市轨道交通大规模建设，城市轨道交通的建设与开通能够给周边房地产带来明显的增值效益，对于沿线的房地产价格有着显著影响，并且存在着一定的规律。通过对现实数据的研究． 就可以准确把握其变化规律．

      关于城市轨道交通对沿线及沿线房地产价格的影响也已成为研究的热点之一，很多学者从不同的角度对其进行了研究，主要集中在以下几个方面: 曹小曙等和李文翊等从交通与土地利用现状入手，分析了广州市城市交通与土地利用的互动关系，并指出广州轨道交通的建设对地铁沿线土地的升值产生了巨大影响^{［1 － 2］}; 官莹讨论了轨道交通对城市空间形态的影响^［3］; 曾智超等以上海城市轨道交通 1 号线为例探讨了轨道交通对城市人口迁移的作用，认为轨道交通在引导城市人口从中心城区向城市近外围区迁移方面具有重要作用^［4］; 何芳等认为，轨道交通对房价的影响值会随着空间、时间、房地产类型以及区位条件的不同而不同^［5］; 朱道林等以北京市轻轨 13 号线为例，分析了沿线房地产价格的分布特征^［6］; 张小松等从理论上分析了城市轨道交通开发的受益对象，并探讨了建立城市轨道交通开发利益影响范围理论计算模型的方法^［7］。综上所述，以往的这些研究中侧重于交通对土地利用结构影响机制的阐述，定性研究较多、定量研究较少，或只对某一条特定线路沿线影响做分析研究，难以从整体上反映城市轨道交通对沿线住宅房地产价格的影响及其特征。

      本文基 于 北 京 市 地 铁 四 号 线 和 八 通 线 沿 线1200 个住宅项目的均价数据 ( 1998 － 2009 年 ) ，利用空间自相关分析和波谱分析方法研究了轨道交通对其沿线房地产价格变化的影响程度、影响半径及该影响随时间的变化和空间距离衰减的规律，并对未来四号线的延长线对沿线房价的影响做出了估测。虽然已有学者做过一些这方面的研究，但迄今为止尚未有学者将该计算方法引入“城市轨道交通对沿线住宅价格影响分析”的研究中，且对于北京地铁的研究大都局限在建成较早的一号线和五号线上，对于新开通的地铁四号线研究尚少，本文将在此方面做出尝试。

      空间自相关函数在地理学中的用途包含以下几个方面: 研究地理系统演化的线性相依性质及其随时间而变化或者随空间分布的特性; 识别地理过程和空间分布的内在节律如周期性规律或者波动性特征等，为了研究临近的住宅价格对彼此的影响，本文将空间自相关函数应用于住宅项目价格变动的空间自相关分析。波谱分析目前主要用于两个方面: 一是侦测系统变化的某种节律，据此寻找因果关系或者进行某种发展预测; 二是寻找节律以外的某些规律，据此对系统的时空结构特征进行解释。本文的分析研究正是借助这两种地理学方法进行展开的。

      首先，利用空间自相关分析探讨研究对象中的住宅价格之间是否收到彼此的影响，即这个空间的住宅价格是否直接影响其邻近空间住宅的价格; 其次，观察住宅项目的平均价格随着距轨道交通线路距离的散点分布( 表 2) ，可以看出住宅价格随着距轨道交通线路距离的增加呈现先升高再略有降低的趋势，在一定距离范围内呈现出负幂指数衰减的特征，则可以通过波谱分析来考察该序列的周期性问题，并对距轨道交通线路的距离与住宅价格建立非线性模型进行模拟，尝试找出该影响的有效范围，即轨道交通对其沿线住宅价格的影响半径。

      为了研究住宅价格在空间上是否会受到临近住宅项目价格的影响，先对轨道交通沿线住宅项目价格进行空间自相关检验来确定住宅价格之间是否存在着空间自相关。

      首先，在 SPSS 中录入搜集到的距轨道交通距离和住宅 价 格 数 据，然 后 运 用“Analyze”中“Spatial Autocorrelation Analysis”功能即可得出住宅项目价格的空间自相关分析图，从中可以看出住宅价格自相关系数和偏自相关系数的情况。

      从以上 ACF( 自相关系数) 和 PACF( 偏自相关系数) 图可以看出，无明显突破 2 倍标准误差线，ACF 值均衰减至与 0 无显著差别，说明距离轨道交通不同距离范围内的住宅价格之间互相不具有空间自相关关系，也就是说，这个距离范围内的房价并不直接对其邻近距离范围内的房价产生明显影响，而距轨道交通的距离对房价可能产生较大的影响，为了寻找距离与房价之间的变化节律，可对其进行波谱分析。

      为了探讨城市轨道交通对沿线住宅价格的影响规律，有必要绘制波谱图。首先，在 Excel 中录入数据，对城市人口密度的空间序列进行 Fourier 变换结果 G( k) ; 然后，根据 FFT 结果计算谱密度并绘制波谱图，计算公式为 W( k) = | G( k) |²/ L，得出频率对应的波谱密度进而得出波谱图( 图 3) ;

      从上图可以看出: f = 0 处的波谱密度最大 f =0. 9375 处有一突变点，除此之外，没有发现其它明显的极值点或突变点，说明住宅价格的空间变化没有明显的节律，但并不意味着没有重要信息。在理论上，如果轨道交通沿线的住宅价格分布服从负幂指数模型，则其频率与波谱之间应该满足负幂指数模型，因此建立模型 P( f) ∝ f^{－ β}进行模拟。以对称点f = 0. 5 为界，截取前面一半的数据，在 Excel 上绘图进行模型拟合得出波谱图的模型拟合结果( 图 4)。

      从模型拟合结果上可以看到，β = 0. 77 ，Hurst指数为 H = ＜ 0. 5 ，R( r) = 2( 2H － 1) － 1 =－ 0. 57134 ＜ 0 ; 当 H ＜ 0. 5 时，R ( r) ＜ 0，此时粒子空间长程负相关，也就是说住宅价格随着离轨道交通距离的增加呈现总体下降的趋势，且这种趋势随着距轨道交通距离的增加逐渐趋近于 0，即轨道交通对住宅价格的影响存在一定的有效范围，下面将通过模型回归寻找该影响的有效半径。

      用房地产样本距轨道交通的距离与其沿线住宅价格的均价( 表 2) 建立非线性模型进行模拟，经过对比发现指数模型此时具有最好的拟合效果( 图5a) 。

      从上图可以看出住宅价格随着到轨道交通距离的变化趋势，距离地铁最近的 200m 以内的范围，住宅价格并不是最高; 从第二个样本点开始呈现较平稳的变化趋势，基本呈现随着距轨道交通的距离的增大而降低的趋势。剔除异常点之后再对其进行拟合回归，用房地产样本距轨道交通的距离与住宅价格的数据建立回归方程，经过对比知道指数模型此时具有最好的拟合效果，如图 5b 所示。测定系数 R²= 0. 904，这表明北京地铁四号线从沿线 200米到外围的住宅价格对数分布在很大程度上依赖于距离。城市人口空间分布密度的 Clark 模型为:ρ( r) = ρ₀ ，其中 r 表示到地铁线路的距离，r0 表示地铁线路对住宅价格的影响半径; 根据经验来看，轨道交通沿线的住宅价格也符合这样的一个分布规律，即房价的模拟结果为: ρ( r) = 29818e^{－ 0. 37 r}，故轨道交通该对其沿线住宅价格的影响半径 r0 =1 /0. 37 = 2. 7km≈2. 5km，即可初步估计北京地铁四号线对其沿线住宅价格的平均影响距离为 2. 5km，即在地铁沿线 2. 5km 范围内，轨道交通的铺设对其沿线住宅价格具有较为明显的影响，也就是说轨道交通线路对在距其步行 20 分钟距离内的住宅价格影响较为显著。

      图 6 中 可 以 看 出，除 0. 3 ～ 0. 5km 和 0. 5 ～0. 75km 范围之外，其他距离段内八通线开通前后其沿线住宅价格增幅均高于四号线开通前后其沿线的住宅价格增幅，即处于公共交通较为稀缺地区的地铁线路对其沿线住宅价格影响程度确实大于公共交通系统较为发达地区的地铁线路，即轨道交通对其沿线住宅价格的影响存在“分市场效应”。

      此外，轨道交通线路的走向对沿线房价影响也值得我们关注。轨道交通线路走向的不同可能对周边房价的产生不同的影响，城市中心、CBD 地区、城市副中心、大型公建设施等这些吸引大量人流的节点与大型居住区紧密联系，那么这些区域轨道交通对沿线房价的提升作用可能会比较明显，相反则较弱。同时，房地产买卖和租赁市场价格受消费者预期影响也存在差异。对于买卖市场来讲，轨道交通的带动作用相对于它的开通是提前的; 对于租赁市场而言，轨道交通的开通运行真正投入运行之后，租赁市场的潜力才会逐渐的展现出来。

      ( 1) 城市轨道交通的修建对于沿线住宅价格有着明显的提升作用，但在距地铁 200m 范围之外才呈现逐渐增长的趋势，离轨道交通最近距离范围内的住宅房价受到地铁运营中产生噪音、震动感等因素影响，其房价并非是最高的; 距地铁沿线 200m 至周边 2. 5km 区域之内的楼盘价格上涨幅度最大，超过这个有效半径，轨道交通对房价上涨效应逐步弱化。

      ( 2) 轨道交通对其沿线住宅价格的影响还存在“分市场效应”，轨道交通对沿线区域房价的提升作用并不是等效用的，原轨道交通缺乏区域的房产价值提升作用相对更明显。对于一些中心城区，轨道交通本已很成熟，房价受地铁线路的影响并不大;而对于一些原轨道交通盲区，房价的提升作用则是十分明显的。

      ( 3) 此外，住宅项目对城市轨道交通的规划建设决策也有一定的指导意义，根据区域住宅项目的发展状况，来制定符合本地区条件的地铁票价，且规划轨道的选址也可参考其沿线房地产的发展带来的人流车流状况等。

      总之，研究城市轨道交通对其沿线住宅价格的影响程度、影响半径及该影响随时间的变化和空间距离衰减的规律，可为城市政府制定与城市轨道交通相关的城市发展政策提供参考。未来北京还将修建多条轨道交通线路及现有线路的延长线，轨道交通沿线的土地利用强度、商品房和保障性住房项目应根据轨道交通线路的影响来确定。△

 

［1］ 曹小曙，杨帆，阎小培． 广州城市交通与土地利用研究［J］．经济地理，2000( 3) : 73．

［2］ 李文翎，阎小培． 城市轨道交通发展与土地复合利用研究———以广州为例［J］． 地理科学，2002( 5) : 574．

［3］ 官莹，黄瑛． 轨道交通对城市空间形态的影响［J］． 城市问题，2004( 1) : 36．

［4］ 曾智超，林逢春． 城市轨道交通对城市人口迁移的作用［J］． 城市轨道交通研究，2005( 2) : 19．

［5］ 何芳，王晓丽． 轨道交通对房地产价值的影响［J］． 房地产市场，2004( 9) : 13．

［6］ 王霞，朱道林． 城市轨道交通对房地产价格的影响—以北京市13 号线为例［J］． 城市问题，2004( 6) : 39．

［7］张小松，胡志晖，叶霞飞． 城市轨道交通开发利益影响范围研究［J］． 同济大学学报，2005( 8) : 1118．

［8］ 刘贵文，彭燕: 轨道交通对住宅房地产价值的影响———以重庆市为例［J］． 城市问题． 2007( 1) : 65 － 69．