站点周边物业开发的多样性决定了其前期设计工作线路的复杂性，用地、物业、车站三个层面，规划、策划、设计三条线索相互交叠，形成站点周边物业开发的工作线路网络；经过总结开发经验，我们提出统筹规划，分区定位，特色化差异发展；建立公交衔接一体化；优化地铁车站的布局形式；实施分期衔接的开发策略。
车站周边物业开发是基于城市轨道交通及土地利用而发展起来的一种新的资源利用及经营模式。沿线站点的物业开发有利于激活城市的区域发展；实现地铁和商业经营性空间的客流互补；形成城市轨道交通建设发展的良性循环。规模化、多元化、一体化和人性化是轨道交通车站周边物业开发的发展趋势。
1.站点物业开发的理念
轨道交通站点物业开发是指：在城市旧城更新与新区开发的过程中，通过城市设计的协调，将多种城市功能（其中包括交通功能、办公功能、商业功能、居住功能）与轨道交通站点的设计、建设与开发相结合，从而充分利用地铁车站所聚集的人流，由此创造公共活动与区域经济优势，来推动城市开发与旧城更新，从而实现城市的可持续发展。
站点物业开发是一种新的资源利用及经营模式，资源经营是指通过市场化运作方式对轨道交通相关资源的开发与经营所获取的收益来弥补轨道交通巨大的建设资金和运营成本；资源利用则是指站在城市主体的角度，明确城市轨道交通各资源要素之间的相互约束，通过对资源的调用和协调，达到资源收益最大化和成本最低的利用目标。轨道交通站点沿线实施物业开发的前提条件包括：1）物业开发应与城市区域发展规划相适应；2）物业开发应确保轨道交通结构的稳定与安全；3）站点建设与城市的其它多种功能相结合；4）结合开发的其它城市功能应当具有一定的规模；
2.轨道交通站点与物业综合开发的结合形式
2.1结合站点周边用地发展物业
这种形式以车站为中枢，通过人行通道联系站点周边地块，并在这些地块上实施高强度的物业开发，这一结合形式常用于旧城区改造、新城区开发或远郊区、卫星城建设。结合站点周边用地发展物业，首先应从战略角度对轨道交通和周边物业设置位置进行统一规划，避免出现过于密集问题；其次为发挥轨道交通对沿线物业增值最大化，在距离轨道交通500m以内的 应高强度开发，随着与地铁车站距离的增大，开发强度逐级递减，2km外由于轨道交通对土地增值影响较小，开发强度最弱。
2.2结合轨道交通设施发展物业开发
这种形式在国外应用较多，目前在国内也逐步推广，集合的轨道交通设施包括停车场、车辆段及车站，所建大型上盖综合体可以吸引大量消费群体，也为地铁运营带来大量客流，经济效益非常显著，但需要重点解决规划、消防、抗震、噪音、震动、结构转换、周边设施等技术问题。
3.站点综合开发TOD理论
TOD(Transit-oriented development)是指“以公共交通为导向的发展模式”，其核心是以公共交通为中枢、高密度集约开发，综合发展步行化区域。其中的公共交通系统主要包括地铁、轻轨等轨道交通及大运量巴士干线，围绕交通节点，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，在这个半径范围内，约有0.5-1.0平方公里的土地用于交通导向的开发，其特点为集办公、商业、文化、教育、居住等功能于一身的“混合用途”。
根据现状和地理条件的不同，可以将TOD分为“城市型TOD”和“社区型TOD”两种类型。“城市型TOD”是指位于区域公共交通网络的主干线上，成为区域中大型的交通枢纽和商业、就业中心，具有较高的发展密度，规模比社区型大，一般以步行10分钟的距离或者500米的半径来界定其空间范围。相反，布置在区域交通干线上的TOD被称之为“社区型TOD”，通过其公交支线与公交主干线相连通，公共汽车在公交主线和公交支线上运行的时间不宜大于10分钟（约5公里）。社区型TOD，承担的城市责任更低，更加注重居住用地的开发，并提供相应的零售、餐饮、娱乐和市政公用设施。
TOD模式提出的公共交通引导城市发展理念，对新城区的开发建设有很强的指导意义。
4.站点综合物业开发的模式
在轨道交通站点沿线综合开发过程中，城市功能的重组主要表现在三维空间的功能布局和使用强度上，体现为站点及其周围区域土地利用的高效化、建筑功能的复合化合空间布局的立体化。因此，可将轨道交通站点的物业开发模式按照其整合的不同城市功能与物业形态分归四类，综合集成模式、商业集成模式、商务集成模式及居住集成模式。综合集成模式是将办公、商业、酒店式公寓、地铁站、公交和换乘枢纽集成于一体的站点综合开发模式。常见于城市商业核心区、枢纽地区及新城中心区等地段，建筑形式表现为大型城市综合体。其常见的功能组合为，裙楼：名城店+百货；塔楼：写字楼+酒店+酒店式公寓+小量高级住宅。商业集成模式是将地铁站点与商业中心综合开发，可充分发挥商业及地下商铺的潜力。对应于新旧城区的交界地段，开发规模大，集美食、文化、休闲娱乐于一体。
5.站点综合物业开发的意义
在地铁沿线的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合，有利于激发城市活力促进区域发展；有利于形成城市轨道交通建设发展的良性循环；有利于实现地铁和商业经营性空间的客流互补。
参考文献
[1] 金磊，彭建，等. 城市地铁车站分类理论及方法研究. 地下空间与工程学报，2010，(S1).
[2] 《城市轨道交通概论》. 上海申通地铁有限公司. 轨道交通培训中心编著. 中国铁道出版社，2009.
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