浅议城市轨道交通空间中的商业开发

【摘  要】 从区域化的角度，以实际项目为例分析城市轨道交通地下空间的商业开发原则以及开发模式，提出城市轨道交通地下空间的综合开发应以交通枢纽正常运营为前提，整体规划，协调统一，并体现人性化原则。在开发模式上，根据其空间特点，本文建议可采用点式、条式以及立体化商业模式等充分发挥交通和商业活动的交叠对城市地下空间带来的活力，使地下空间的利用呈现丰富性和适宜性，提高地下空间的使用效率和开发效益。
【关键词】 轨道交通 地铁枢纽 火车站 商业 开发

      随着城市轨道交通网络的不断完善，轨道交通快捷、准时、安全以及运量大的优势在公共交通体系中逐渐显现出来。大量的潜在购物人群在此聚集，使城市轨道交通带来的城市地下空间的商机也越来越受到人们的重视。
      城市轨道交通一般存在初始投资规模大、经营成本高、投资回收期长等问题，容易令投资开发和运营主体陷入财务亏损状况。在确保其安全高效的运营管理前提下，拓展综合开发业务，发挥轨道经济的商业价值，为项目带来多元化外延效益，是目前各城市轨道交通运营部门面临的一个重要课题。
      福田火车站综合交通枢纽工程位于深圳市福田中心区，是我国最大的中心区地下综合交通枢纽工程，它包括国家铁路（广深港客运专线福田站）、城市轨道交通（地铁蛇口线、龙岗线、机场线）以及城市配套设施（公交及出租车场站），通过地下联系通道与地铁罗宝线、龙华线接驳换乘，并与枢纽东侧的深圳创意中心（水晶岛）无缝接驳。（图 1）本项目是深圳市少有的CBD区轨道交通枢纽商业项目，集交通换乘、政务、购物、办公等多功能商业形态为核心，进而通过辐射效应和规模效应形成一个有影响力的商圈。交通和商业活动的交叠带来的活力，可使地下商业空间的利用呈现丰富性和适宜性，提高地下空间的使用效率。

1 开发原则
      城市轨道交通的首要职责是保障完善的交通疏导功能，合理组织人流，与公交、出租、步行等多种交通方式相接驳，形成地下和地面相互联系的便捷的立体交通体系，在不影响轨道交通及枢纽日常运营的前提下，用地铁客流合理开发商业功能，使之与枢纽的交通功能有机结合。
      首先，在空间上应整体规划，协调统一。处理好枢纽地下空间与周边建筑、道路、管线、环境的关系，提高地下空间资源开发利用的有效性和经济性。
      其次是时间上的整体考虑。枢纽地下空间各组成部分的开发因建设时序的问题往往存在时间上的差异，不可能全部做到同步开发建设，因此在前期需要统筹考虑不同时段上功能的独立性和相互间的衔接。
      此外，还应遵循以人为本的原则，创造人性化的空间场所，将消极的地下空间转化为积极的场所，满足人们在地上空间中的场所情节，减少旅客地上和地下的空间差异感，在被界定的领域中利用和引导综合交通枢纽形成的巨大客流以及地面商厦的工作人群，为他们提供舒适、愉悦的消费场所，吸引人群进入并停留在地下空间消费。

2 业态分析
      福田火车站综合交通枢纽中的广深港客运专线联通香港及珠三角核心城市，为福田站带来巨大的高端、高频商务客流和城际旅游客流。根据《深圳市福田站区综合规划》客流预测，福田站区内总客流量将达 63 万人次/日。
      深圳市福田中心区是深圳市的政治、商务中心，福田火车站综合交通枢纽所在区域的深南大道、益田路两侧的高档写字楼中，越来越多的公司总部、跨国公司区域总部、金融机构总部等云集于此，在其中工作的高收入、高消费人群，必将成为中心区消费的中坚力量，再加上中心区星河国际、中海华庭、城中雅苑、天健世界、黄埔亚苑等大型高尚住宅区的居民，中心区稳定的消费人口预计将达 40 万。
       目前福田 CBD 区形成了以三大购物中心（星河 COCOPARK、怡景中心城、晶岛国际广场）为主的商业格局，商业氛围日渐浓郁，有利于进一步提升该区域新开发商业项目的辐射吸引力。除大型购物中心外，福田区还需要丰富的餐饮休闲设施作为补充，共同将福田商业辐射力扩张和升级。综合目前福田中心区已有的业态形势发展，该区域在餐饮休闲业方面有着很大的发挥空间。

3 开发模式
      地下空间的商业开发模式可分为点式、条式和立体化商业模式。城市轨道交通车站及枢纽根据其自身的空间特点，又可分为“回”字形和线形的商业布局模式。
3.1 点式商业
      多为在地铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点。多以应急商品为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡、地图等；这些点式的商业网点多为地铁运营商经营或出租位置经营，提供一些基本的必要商业服务。地铁站厅层商业多以此方式为主。
3.2 条式商业
      多为街道式，联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道上也，设置位置为道路的地下通道，或客流必经的通道侧面，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、花店、书店、便利店等。这类商业与地铁的关系非常密切，其主要服务人群目标均是出入地铁的旅客。
3.3 立体化商业（附加商业）
      主要指位于地铁站附近或相连接的购物中心、超市等规模较大的商业网点，包括多个楼层的经营空间，其中有一层或两层可直接与地铁站通道相连，出入地铁站的客流可直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模较大，虽然是零售业态，但经营的品种多，范围广，目标消费群体也包括地面行人。
3.4“回”字形商业
      “回”字形开发模式是地铁站厅商铺和通道商铺空间布局的典型模式，不同职能的商业设施沿着站厅内视野开阔且不易阻滞人员流动的区域布置。
3.5 线形辐射式商业
      以地铁站点为中心、地下步行通道为纽带，由地铁站点核心区向地铁沿线及两侧辐射的地下商业开发模式，使站点周边地上与地下商业得到协调发展。
      根据深圳市福田火车站综合交通枢纽工程站厅层空间特点，其商业开发模式在车站主体公共区部分主要选用点式商业；北配套以“回”字形为主，点式为辅；南配套则是条式商业为主。另外由于车站折返线明挖在站厅层产生的大量自然空间，形成了成片的可开发区域（图 2）。

4 开发策略
      把握现代都市商业发展的“主题化”、“品位提升”等趋势，综合地块商业现状和消费需求，是城市轨道交通商业开发的主要策略。
      福田火车站综合交通枢纽的商业开发遵循补缺型、特殊化、多客层的方向，发展中高档商业服务，打造福田休闲新天地--集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体。其开发业态包括休闲娱乐、休闲餐饮、休闲购物，吸引轨道交通换乘的通勤人流、城际往来商务和观光游客、福田商务区上班一族、周边社区居民进入地下空间进行各类消费活动。
      地铁蛇口线和龙岗线福田站站厅层面向枢纽换乘客流、通勤人流，主要功能为旅客集散，因次其商业布局以便利型散铺为主；广深港客运专线福田站地下商业主要面向过境商务旅客、游客，开发形式以餐饮、休闲、娱乐类型的主力店和主题商城为主；与车站站厅层相连接的南北配套区域，服务对象主要为社区商务办公人群以及周边区域休闲购物者，需求面较广，开发形式以餐饮、休闲、娱乐等类型的主力店、特色商业街和主题商城为主。
      地下商业开发一般耗资较大，需要较长的市场培育过程，因此宜采用先易后难的策略，即先期发展站厅层商业部分，后发展南北配套部分的商业区域。地铁蛇口线和龙岗线福田站将于 2011 年 6 月底开通，广深港客运专线福田站广深段将于 2012年 9 月底开通，深港段计划 2014 年通车。地铁线开通时，人流主要集中在地铁换乘的站厅和站台，首期开发站厅层，随着轨道交通网络的完善，商业氛围渐浓，中期开发南北配套商业，待广深港客运专线全线贯通后，可完成福田火车站综合交通枢纽的地下商业开发。
      福田火车站综合交通枢纽工程的商业开发应本着“多元经营，商业运作”的原则，整合轨道交通资源，发展多种经营，扩大服务品种，充分实现福田火车站枢纽轨道经济、枢纽经济的商业价值。

参考文献
[1] 束昱．地下空间资源的开发与利用．上海：同济大学出版社，2002