地铁商业思考
摘 要 通过对不同国家、不同地区地铁车站与商业结合模式的介绍与分析，提出了一些值得探讨的问题，城市轨道交通除应发挥交通功能外，还应充分发挥其强大的综合优势，通过城市规划、交通设计来带活区域商业。
关键词 地铁商业 开发模式 设计思考
1 引言
地铁除了给人们的出行带来极大方便外，对于沿线的土地开发，物业升值，商业繁荣的带动作用，是不言而喻的，地铁商业如何开发，仁者见仁，智者见智，从上到下对地铁商业开发都非常关注、热情很高，力度很大，很多领导、政府部门、商业人士、技术人员都在关注、思考、探讨地铁商业的开发问题，并做了很多有益的尝试，积累和总结了很多宝贵的经验，也有一些成功的范例。笔者作为一名地铁设计人员，接触了一些地铁与商业结合的项目，也到国内外其它城市做过参观和考察，对此也有所思考，提出来和大家一起讨论。
2 地铁商业介绍
2． 1 地铁商业特点
商业的生命力来源于客流的聚集，而所谓的商业价值也就是能将这些客流聚集并且将之转化为有效的购买力。从这个意义上来说，地铁庞大的客流正符合了这一要求，这也是为何地铁商业如此受人追捧的原因之一。
地铁客流量很大，目前北京市每天的地铁客流就有 600 多万人次，地铁客流虽多，但大部分人的目的主要是坐车而不是购物，所以要分析特点、归纳类型，找出对策，引导消费。地铁商业业态一般分“基本配置”和“个性化配置”两部分。所谓基本配置是指，地铁沿线商业通常保持一定比例基本商业配置，以满足日常通勤人士的基本需求，基本配置适用绝大部分地铁站点，业态组成固定且多为连锁店，具有一定的可复制性，主要业态包括面包房、便利店、书报摊、音像制品、数码快印等。所谓个性化配置是指，根据站点所处的不同城市区位、地面已有建筑以及内部建筑结构等，针对不同地铁站特征，打造个性化商业配置。
( 1) 商业型站点: 对各地商业类站点经营状况的整理分析发现，目前地铁商业经营的状况对地段依赖性很大，传统商业中心的站点商业氛围浓厚，各类物业经营状况都相对较好，租金也较高，其中以百货类为主的大型购物中心居多。商业档次因站点所处地段不同而存在较大的差别，如北京王府井、西单就处于传统的商业中心，有充足的客流量和人流量，足以支撑高档次商业物业的运营。
( 2) 交通枢纽型站点: 地处交通枢纽地带的站点，如北京西直门、东直门等，由于其人流量大，结构复杂，商业主要以零售和批发为主，档次就较低。从商业空间布局和规模来看，目前多数交通枢纽型地铁商业地下面积相对偏小，主流的商店形态也以 10 ～50 m2的小规模商店为主，难以形成有效的卖场氛围。
( 3) 居住型站点: 由于地处大型居住生活区，通勤人流稳定，结构相对单一，在“基本配置”业态的基础上，更多偏重于社区配套类商业，如诊所、干洗店、宠物配套等，零售及餐饮的档次相对较低。
2． 2 地铁商业几种模式
2． 2． 1 点式商业
在地铁车站的公共空间内，如过道、候车厅、出入口等设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，提供一些基本的商业服务，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。一般地铁运营商自己经营或出租位置。
2． 2． 2 条式商业
与地铁车站连接的地下商业通道，由若干家商铺或店面构成，设置在地下通道上，或大部分行人必须经过的地面上，其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、花店、书店等等。
2． 2． 3 立体化商业
位于地铁附近或相通的购物中心、超市等，而且规模相对较大，包括多个楼层的经营空间，其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。
2． 3 地铁人群的消费习惯
地铁人群的消费习惯，具快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。
处于商业中心的轨道站点消费人流以固定人流为主，成熟的商业区周边人流较旺，同一类型的站点附近消费客流以固定的消费人群为主力，其中主要包括周边办公人群、本市其他区域固定消费人群和外地游客。他们从四面八方聚在这里，并不是只因为这里有地铁，而是因为商务需要，吸引他们的是商业广场、品牌店铺，也许没有地铁消费人群会减少，但并不会有根本性的改变，轨道所起到的作用是好上加好。
一些交通换乘枢纽站的消费人流大多是流动的，客流量足够大。站点人流主要以外来乘客和本地换乘客流为主，每天有成千上万的人在那里坐轨道线，很多人只是偶尔路过中转一下，时间充足也许会走进商业广场，大家去那里的目的很少是为了购物，目的性消费不强。
还有些住宅区和过路型的站点，人流群较为集中，多为周边居民和办公人群出入轨道线的附近居民，客流量与周边社区成熟度紧密相关。每天匆忙赶着地铁去上班，基本也不会停留很长时间，不会产生太多的消费，最多是一些报刊杂志、面包店、便利店之类店铺。
3 地铁商业一些经验及做法
地铁商铺的成功取决于 4 个要素: 地段、交通、位置和管理模式。各国、各地均根据实际情况形成了自己的一套做法。
香港: 大家知道，香港地铁商业是比较成功的，他们依托轨道交通，结合地面与地下建筑，汇集多种功能的商业商务设施，已取得较为成熟的开发经验。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。香港地铁公司把发展地铁与发展房地产业结合起来，包括引导地铁沿线写字楼、商场、住宅等众多物业项目的发展，开发大型购物中心，通过物业带动人流，人流带动物业，市场的聚集效应吸引区内外大量消费人流。而其中地铁商城的出现，更使大规模购物中心日益向居民区分散，为香港传统商业形态带来改变。香港地铁商业的成功带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。
新加坡: 政府不仅在规划地铁站周边大力发展高密度的住宅和购物中心以及公交换乘站等，还在新建地铁站的周围事先圈地作为预留地，若干年后地铁周边地区已发展起来，那块预留地的价值就会进一步升值，再进行配套开发，政府藉此获得最大的收益，也可较快收回地铁投资。
东京: 将地下商城、车站商厦、车站商店街、高架桥下商店作为拉动商业开发的 4 种业态，并取得良好的效益。这就使地下停车场、地下商业设施、地铁站商业与地面的高架桥下商业相联系，使地铁商业开发进一步呈现立体化、层级化，在开发上进一步拓宽了开发运营空间。
北京房山线: 地铁是地下钱龙，是财富列车，地铁修到哪，财富就跟到哪。房山线就是一条开发引导型，造福于民的工程。有了房山线之后，跟进的除了企业和投资客、购房群之外，还有大批的消费人群，地铁沿线的地儿一块一块被地产开发商买走，几年时间，中粮万科、首创、城建、铁建等地产开发商都在房山沿线建楼盘，目前房山线两旁已经是高楼林立，风起云涌，成百上千个休闲旅游项目在房山全新亮相，到房山投资、置业和休闲旅游的人越来越多，房山线的开通，带动了周边的发展，可以说“没有房山线，就没有新房山”。随着 9 号线南段 2011 年底的开通，乘坐房山线可以直到市区，就更方便了，可以说，房山未来的发展前景更加光明和美好。
北京地铁十六号线: 前期就开始花大力气研究，对地铁车站周边的土地性质、商业价值、人流特点仔细分析，对具备开发价值的地铁车站和周边地块建筑、地下空间一体化设计，使地下空间完全互通，紧密连接，成为无缝的完整空间，克服了以往狭长通道连接的方式，拟同步建设、同步施工，达到双赢、多赢的局面。我们期待该项全新的开发模式早日实现。
4 设计几点思考
地铁商业所具有的交通便利的独特优势，是传统商业无法比拟的。国内地铁商业虽然有些成功的范例，但整体上说，开发力度还不够，效益不佳，没有预期的效果好，为什么国外的地铁商业红红火火，我们却仍然在探索，没有形成一套有效办法?问题出在哪里? 我们应该怎么做? 笔者认为应从以下方面综合考虑。
4． 1 重视规划、做好商业分析
发展地铁商业首先要重视规划，包括城市规划、交通规划、商业规划。在地铁建设时，做好全线及各站点的商业分析，根据城市规划的侧重点，拟定不同的地铁商业开发模式、开发类型和业态组合。应对地铁商业充分考虑，包括车站位置、通道宽度、出入口方向如何设计等都要给予足够重视，对现状的地铁商业做深入的调查研究和分析工作，若开发站点不在传统商圈或新兴商圈内，就不要搞大型的、综合的商业设施，可以搞些中、小型的专卖店、特色店等。在新的商业圈、购物习惯没有形成之前，大家购物依然会想到西单、王府井。地铁的开通是一把双刃剑，既可以带来人流，也可以带走人流，不能盲目跟风，应理性分析，否则事倍功半。
4． 2 开发商提前介入
发挥开发商的作用，前期就应确定开发商，做业态分析，包括投融资模式、招商、经营理念等，研究地段的性质，分析人流层次、消费结构，有序开发，并要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系，和周边的商业做好衔接，形成整体，不是孤零零的一个地铁站或车辆段在开发。地铁商业是一个新事物，它的运行模式有一个逐步培育成熟的过程，也许不会立竿见影，可能业态成熟需要等待 2 ～3 年的时间，对此，开发商要有清醒认识，若选择对路、运作成功、时机成熟，地铁商业将为开发商带来可观的效益。
4． 3 做好设计工作
我们已进入一个追求生活环境和品质的时代，商业的环境和品质是决定商业吸引力的重要方面，所以，在地下商业空间的规划、设计、开发建设中，首先应强调安全性和可靠性，满足防火、防灾等要求，并用先进的设施来保证庞大客流量的畅通无阻。在此基础上，改善地下空间的舒适型，引入自然光等，提高环境品质，在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上均按地面空间的环境质量考虑，使地下商业空间巧妙利用地面的开口部分进行自然采光、通风，并与下沉式广场有机结合，使地上、地下融为一体，通过柔和的灯光设置，人造山水、喜阴的植物花草布置，力求使地下商业空间真正成为以人为本的、有较高舒适度的生活乐园。
( 1) 进行立体开发
以地铁建设为契机，通过立体规划，结合地铁出入口、地上商业和地下停车场以及与地铁相连的地下商业空间的综合开发，对地铁资源予以整合，形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐，乃至商务、酒店等多种功能于一体的运营模式。地下停车场( 库) 、地下商业开发、地铁站结合建设是当前地铁空间综合开发的主流。地下停车场、地下商业设施、地铁站三者资源共享，并带动地面商业的发展。通常做法是地下负一层设地下商业设施，负二层作为停车场地，地下步行系统与公共停车场、地下商业设施相连。
( 2) 抓好特色经营
地铁仅仅只是一个载客工具，它将人流从一个区域运送到另一个区域，而在有限的时间内吸引人流消费则靠的是卖点。所以，应根据站点性质来做商业定位，如北京天安门、鸟巢、颐和园、圆明园等处，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，卖历史文化名城纪念品、明信片、土特产等，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。地铁是以客流取胜，但它的客流高峰往往集中于上下班高峰时段，也就是一早一晚。所以，必须适应地铁特定的时间性，既能保证乘客上下班，又有顺便购物的便利，所以，抓晚间消费可能效果更明显。
( 3) 扩大广告业务
地铁乘客可能不购物，但沿途视野内的广告，却不能不看。所以，做好广告策划及实施，增加广告收入，有较大的可行性，相对较容易一些。把车站、区间、通道、出入口、集散厅等有效部位全部利用起来，在广告内容和形式上不断创新和突破。
总之，地铁商业开发，空间很大，题目很多，需要各方面共同努力，做好此项工作，达到政府、投资商、运营商、市民多赢的目的。
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