投资融资|从“交通线”到“生活圈”：苏州地铁的经营实践与特色成果
2026-06-29 11:18:12
6月27日，苏州地铁自营品牌星连体育·时代广场旗舰运动街区在时代广场地铁站3号口正式开启免费体验。 
这不是一家普通的健身房——这是苏州地铁迄今为止面积最大、业态最全的地下运动空间，总面积达12000㎡，涵盖匹克球主题球场、专业健身、羽毛球、篮球、飞镖、街舞、瑜伽、普拉提、时尚团操等多元业态，并特别设置“银龄汇”银发专属健身专区，让长辈锻炼更安心。
从宝带路站的“星连铁馆”，到西津桥站的“星连体育mini吧”，再到苏州湾北站的2500㎡品汇左岸运动中心，如今，万平级旗舰综合体在时代广场站亮相。星连体育的每一步，都是苏州地铁从“建设运营轨道”向“综合经营轨道”转型的坚实脚印。
对于苏州地铁来说，这不仅仅是一个商业项目的开业，更是苏州地铁近两年持续深耕便民服务、创新自营商业模式的集中答卷。
破局：从“沉睡空间”到“烟火民生”在存量中找增量
早期站点在规划阶段未预留商业配套条件，普遍存在管线密布、层高不足、消防分区不达标、通风排烟不足等先天短板，且所有改造施工必须保障地铁正常运营，每一处空间调整都需联动轨道、机电、消防多部门交叉协调，改造阻力极大。近两年，苏州地铁坚持不搞大拆大建，团队全员下沉一线躬身攻坚，摸索出可复制、标准化的地下空间更新路径，把闲置低效空间转化为服务市民的民生载体。
Part.01
驻场攻坚
破解地下改造
多重技术硬约束
设计人员逐站实地勘察，对照原始图纸逐根管线核对改造可行性；工程团队创新“检测先行、动态设计、精细施工、协同建模”工作机制，逐项化解结构、通风、消防、荷载等技术难题；招商人员同步驻场跟进，结合空间尺寸反复测算业态布局、铺位配比。在全员一线协同作业下，形成一套成熟的“运营车站商业化改造”标准化流程，为全市地铁存量空间盘活提供完整技术示范。
Part.02
样板工程
实现站点商业
规模化提质增效
依托标准化改造体系，分批推进核心站点标杆打造与全域站点焕新升级。一是打造广济南路站标杆站点。实施站厅动线重构、自然光引入改造，盘活闲置非机动车库、设备管井，落地地铁大食堂、星连书站等民生项目，该改造案例获评央视《新闻直播间》典型盘活范例。其中地铁大食堂现已复制至南门、拙政园苏博等4个站点，直接带动南门站客流提升28.4%、拙政园苏博站客流上涨45.6%。二是全域低效空间统一更新。分批改造闲置站厅，新增标准化商业盒子79个，新增经营面积3300㎡；完成5座高架站整体升级，新增租赁面积14476㎡。截至2025年底，依托“汇星连”品牌完成88个站点整体焕新，引入医药、美妆、老字号、网红茶饮等多元业态，闲置地下空间变身便民消费场景。
自营：从“招商出租”到“亲自下场”在实践中检验模式
区别于行业普遍 “招商收租” 的模式，苏州地铁主动选择难度更高的自营发展道路，初期各类自营业态均无成熟运营经验，团队从零起步，试错迭代，逐个攻克行业壁垒，实现社会效益与经济效益双向统一。
Part.01
星连体育
改造地下车库
重塑地下运动空间
时代广场旗舰运动街区原为地下车库，层高、采光、建筑标准均不满足运动场馆要求。团队拒绝简易改造折中方案，联合设计、设备方驻场一月，实现荷载、新风、消防、照明全方位升级，彻底改造空间硬件短板。面对运动品牌对地下场馆模式的顾虑，团队先行打造宝带路站星连铁馆样板自主运营，用亮眼客流营收打消市场疑虑，最终建成全龄段万平地下综合运动综合体。
Part.02
星连书站
重构文化场景
平衡公益属性与市场生存
业内普遍认为图书消费转化率低、盈利困难，团队下沉调研周边居民、通勤群体真实需求，找准城市缺少复合型文化第三空间的核心痛点，打破单一售书逻辑，整合图书、文创、自习室、儿童成长空间，打造复合阅览空间。并持续躬身深耕，常态化举办读书会、青年宣讲等公益文化活动，以线下活动带动客流转化，搭建“轨道+文化+民生”可持续市场化路径，现已建成5处星连书站，让地铁地下空间成为城市文化扎根载体。
Part.03
7-ELEVEN便利店
从零搭建自主运营体系
创新差异化经营模式
2025年启动地铁7-ELEVEN自营项目时，团队缺乏便利店运营经验，同时面临站点动线受限、客流潮汐波动等现实难题。团队走遍地铁8条线路逐站蹲点调研，记录乘客出行习惯与消费需求，精准筛选门店点位。
同时，自主搭建完整运营体系，推出多项创新举措：按照换乘、社区、车辆段等六类站点实行 “一店一策” 差异化铺货；针对车辆段人工成本高的痛点，打造 “工作日人工、夜间周末自助” 运营模式，实现6家门店全部盈利，人力成本控制在营业额8%-13%；通过 “双店一长”、动态调整营业时间持续压降运营成本。
截至2025年末，50家门店全年销售额达5200万元。并实现全品类自营业态协同成效，星连公寓实现 100%出租率；星连驿站落地全国首创智能寄存三合一服务；星连市集联动闲鱼打造循环消费场景；上线苏州地铁权益卡与 “汇星连” 小程序，整合乘客、商家、城市服务资源，吸纳会员超23万人，推动地铁从单纯乘车工具转型为一站式城市生活入口。
城市更新：内外资源双向整合探索古城特色融合路径
不止地铁空间改造，苏州地铁同步推进片区TOD综合开发，打通轨道与城市生活的慢行纽带，让便民服务辐射更广片区居民。
Part.01
内外联动调研
创新定制化招商模式
悬桥巷TOD项目启动后，团队先赴外地对标先进案例，再深耕本地商圈开展全覆盖实地调研，摸清古城“游客多、留客难、老字号缺少年轻化载体”的痛点，确立建筑风貌、客流动线、在地文化“三大适配”开发逻辑。招商阶段对接本土老字号时，品牌顾虑标准化门店稀释自身文化特色，合作推进遇阻。团队及时调整思路，摒弃单纯铺位推销模式，推出“首店+苏州定制”合作方案，结合项目空间与古城文化为品牌打造专属特色场景，实现精准招商。
历经6个月攻坚，项目北区招商签约率达80%，三万昌、李良济、朱炳仁等老字号首次入驻，落地“良济有方”“朱炳仁・也金”年轻化姑苏首店及“若来”旗舰店。项目预计2027年开业，引入城际酒店中国首店、城市美术馆等业态，打造古城文旅商业新地标。
Part.02
完善全域慢行互联
消除轨道接驳堵点
同步搭建风雨连廊、市政通廊全域网络，协调沿线小区增设便民边门，打通轨道与住宅、医院、学校接驳断点。苏大望星桥站连廊投用后，站点就医人数上涨28%、学生客流提升15%；红庄站市政通廊开通，站点整体客流增长10%，大幅提升沿线居民就医、上学、通勤便捷度。
现在，轨道沿线「15分钟幸福生活圈」覆盖超120万沿线居民，配套地铁食堂、书店、驿站、运动街区等多元配套，完善全龄段便民服务，改造片区站点日均客流提升12.6%，2025年新增非票务收入同步涨超6900万元，自主造血能力持续增强，同步创造大量就业岗位，稳消费、惠民生，收获市民广泛口碑。
(来源：苏州地铁)
从宝带路站的“星连铁馆”，到西津桥站的“星连体育mini吧”，再到苏州湾北站的2500㎡品汇左岸运动中心，如今，万平级旗舰综合体在时代广场站亮相。星连体育的每一步，都是苏州地铁从“建设运营轨道”向“综合经营轨道”转型的坚实脚印。
对于苏州地铁来说，这不仅仅是一个商业项目的开业，更是苏州地铁近两年持续深耕便民服务、创新自营商业模式的集中答卷。
破局：从“沉睡空间”到“烟火民生”在存量中找增量
早期站点在规划阶段未预留商业配套条件，普遍存在管线密布、层高不足、消防分区不达标、通风排烟不足等先天短板，且所有改造施工必须保障地铁正常运营，每一处空间调整都需联动轨道、机电、消防多部门交叉协调，改造阻力极大。近两年，苏州地铁坚持不搞大拆大建，团队全员下沉一线躬身攻坚，摸索出可复制、标准化的地下空间更新路径，把闲置低效空间转化为服务市民的民生载体。
Part.01
驻场攻坚
破解地下改造
多重技术硬约束
设计人员逐站实地勘察，对照原始图纸逐根管线核对改造可行性；工程团队创新“检测先行、动态设计、精细施工、协同建模”工作机制，逐项化解结构、通风、消防、荷载等技术难题；招商人员同步驻场跟进，结合空间尺寸反复测算业态布局、铺位配比。在全员一线协同作业下，形成一套成熟的“运营车站商业化改造”标准化流程，为全市地铁存量空间盘活提供完整技术示范。
Part.02
样板工程
实现站点商业
规模化提质增效
依托标准化改造体系，分批推进核心站点标杆打造与全域站点焕新升级。一是打造广济南路站标杆站点。实施站厅动线重构、自然光引入改造，盘活闲置非机动车库、设备管井，落地地铁大食堂、星连书站等民生项目，该改造案例获评央视《新闻直播间》典型盘活范例。其中地铁大食堂现已复制至南门、拙政园苏博等4个站点，直接带动南门站客流提升28.4%、拙政园苏博站客流上涨45.6%。二是全域低效空间统一更新。分批改造闲置站厅，新增标准化商业盒子79个，新增经营面积3300㎡；完成5座高架站整体升级，新增租赁面积14476㎡。截至2025年底，依托“汇星连”品牌完成88个站点整体焕新，引入医药、美妆、老字号、网红茶饮等多元业态，闲置地下空间变身便民消费场景。
自营：从“招商出租”到“亲自下场”在实践中检验模式
区别于行业普遍 “招商收租” 的模式，苏州地铁主动选择难度更高的自营发展道路，初期各类自营业态均无成熟运营经验，团队从零起步，试错迭代，逐个攻克行业壁垒，实现社会效益与经济效益双向统一。
Part.01
星连体育
改造地下车库
重塑地下运动空间
时代广场旗舰运动街区原为地下车库，层高、采光、建筑标准均不满足运动场馆要求。团队拒绝简易改造折中方案，联合设计、设备方驻场一月，实现荷载、新风、消防、照明全方位升级，彻底改造空间硬件短板。面对运动品牌对地下场馆模式的顾虑，团队先行打造宝带路站星连铁馆样板自主运营，用亮眼客流营收打消市场疑虑，最终建成全龄段万平地下综合运动综合体。
Part.02
星连书站
重构文化场景
平衡公益属性与市场生存
业内普遍认为图书消费转化率低、盈利困难，团队下沉调研周边居民、通勤群体真实需求，找准城市缺少复合型文化第三空间的核心痛点，打破单一售书逻辑，整合图书、文创、自习室、儿童成长空间，打造复合阅览空间。并持续躬身深耕，常态化举办读书会、青年宣讲等公益文化活动，以线下活动带动客流转化，搭建“轨道+文化+民生”可持续市场化路径，现已建成5处星连书站，让地铁地下空间成为城市文化扎根载体。
Part.03
7-ELEVEN便利店
从零搭建自主运营体系
创新差异化经营模式
2025年启动地铁7-ELEVEN自营项目时，团队缺乏便利店运营经验，同时面临站点动线受限、客流潮汐波动等现实难题。团队走遍地铁8条线路逐站蹲点调研，记录乘客出行习惯与消费需求，精准筛选门店点位。
同时，自主搭建完整运营体系，推出多项创新举措：按照换乘、社区、车辆段等六类站点实行 “一店一策” 差异化铺货；针对车辆段人工成本高的痛点，打造 “工作日人工、夜间周末自助” 运营模式，实现6家门店全部盈利，人力成本控制在营业额8%-13%；通过 “双店一长”、动态调整营业时间持续压降运营成本。
截至2025年末，50家门店全年销售额达5200万元。并实现全品类自营业态协同成效，星连公寓实现 100%出租率；星连驿站落地全国首创智能寄存三合一服务；星连市集联动闲鱼打造循环消费场景；上线苏州地铁权益卡与 “汇星连” 小程序，整合乘客、商家、城市服务资源，吸纳会员超23万人，推动地铁从单纯乘车工具转型为一站式城市生活入口。
城市更新：内外资源双向整合探索古城特色融合路径
不止地铁空间改造，苏州地铁同步推进片区TOD综合开发，打通轨道与城市生活的慢行纽带，让便民服务辐射更广片区居民。
Part.01
内外联动调研
创新定制化招商模式
悬桥巷TOD项目启动后，团队先赴外地对标先进案例，再深耕本地商圈开展全覆盖实地调研，摸清古城“游客多、留客难、老字号缺少年轻化载体”的痛点，确立建筑风貌、客流动线、在地文化“三大适配”开发逻辑。招商阶段对接本土老字号时，品牌顾虑标准化门店稀释自身文化特色，合作推进遇阻。团队及时调整思路，摒弃单纯铺位推销模式，推出“首店+苏州定制”合作方案，结合项目空间与古城文化为品牌打造专属特色场景，实现精准招商。
历经6个月攻坚，项目北区招商签约率达80%，三万昌、李良济、朱炳仁等老字号首次入驻，落地“良济有方”“朱炳仁・也金”年轻化姑苏首店及“若来”旗舰店。项目预计2027年开业，引入城际酒店中国首店、城市美术馆等业态，打造古城文旅商业新地标。
Part.02
完善全域慢行互联
消除轨道接驳堵点
同步搭建风雨连廊、市政通廊全域网络，协调沿线小区增设便民边门，打通轨道与住宅、医院、学校接驳断点。苏大望星桥站连廊投用后，站点就医人数上涨28%、学生客流提升15%；红庄站市政通廊开通，站点整体客流增长10%，大幅提升沿线居民就医、上学、通勤便捷度。
现在，轨道沿线「15分钟幸福生活圈」覆盖超120万沿线居民，配套地铁食堂、书店、驿站、运动街区等多元配套，完善全龄段便民服务，改造片区站点日均客流提升12.6%，2025年新增非票务收入同步涨超6900万元，自主造血能力持续增强，同步创造大量就业岗位，稳消费、惠民生，收获市民广泛口碑。
(来源：苏州地铁)
